上海土地市场惊现“双轨狂飙”！824亿协议出让的秘密与421亿土拍的凉意鸿泰利创
当上海内环一块巴掌大的宅地卖出16.23万元/㎡的全球级楼板价时，同一时期的郊区土拍现场却频频举起“底价成交”的牌子。这座城市用两种截然不同的逻辑卖地——协议出让半年狂卷824亿，公开土拍四轮只收421亿。冰与火的温差背后，藏着上海城市更新的生存法则。
最新市场监控显示，2025年1-5月上海通过协议出让成交的涉宅地块总额冲上824亿元，接近去年全年总额（1035亿）的80%。与此同时，公开土地拍卖仅完成4批次交易，总金额421亿元，不足协议出让的一半。更值得玩味的是，公开市场溢价率断崖式下跌，四批次共成交11块地，仅3幅出现微弱溢价。
协议出让的主力军鸿泰利创，是市中心那些“烫手山芋”。徐汇东安新村旧改地块组成的“巨无霸套餐”，在今年初以523亿总价定向出让。这块硬骨头涉及2000余户居民搬迁，拆迁谈判拉锯近十年。若按常规招拍挂，光保证金就能吓退90%房企。但通过政企协商、分期付款、捆绑开发的定向模式，从启动拆迁到完成出让仅用11个月，刷新上海旧改效率纪录。
南京西路核心区的“袖珍宝藏”——静安区愚园路地块，楼板价拍出16.23万/㎡天价。这块不到6000㎡的土地，前身是散布着石库门里弄的零星旧改区。开发要求堪称变态：保留7栋历史建筑、限高24米、配建文化展厅。通过协议出让锁定某央企后，政府用配套费返还等政策工具，平衡了开发商的历史保护成本。
闪电式推进的旧改背后，是游戏规则的改写。与公开拍卖“举牌定生死”不同，协议出让更像是房企的“政审”考场。虹口北外滩某地块招商时，区政府明确要求：“企业须具备超高层建筑开发经验，承担配套幼儿园建设”。这类量身定制的门槛，让民营房企的入场券变成“奢侈品”。一位中型开发商总工苦笑道：“现在内环的地，我们连报名表都摸不到。”
再看公开土地市场鸿泰利创，调控的刀法愈发精准。政府将地块分成“肥瘦组合包”：虹口内环地块被争抢至38.2%溢价，楼板价飙到11.75万/㎡；但搭配出让的宝山杨行地块，虽离地铁仅800米，却因“15%保障房配建+中小套型占比70%”的严苛条件，最终底价成交。用城央地块的高溢价补贴刚需地块的低利润，这是上海平衡市场的神操作。
土地市场的双轨制，正在重塑房企生存法则。2025年至今，上海宅地拿地金额TOP5房企清一色为央企/国企，其中通过协议出让获地的占比73%。某沪系房企投资总监透露：“我们全年200亿拿地预算，80%盯着长三角二三线城市。在上海？只敢看看五大新城的边缘地块。”当国资巨头在静安寺造顶豪，民企在临港拼保障房，地产行业的鸿沟已不可逾越。
协议出让看似高效的背后，暗藏成本传导暗流。前述静安寺地块折算可售住宅成本超过21万元/㎡，远超周边二手房均价。徐汇滨江某协议地块开发时，因成本过高被迫调整规划：原定的长租公寓改成了大平层，社区商业缩水30%。最终买单的还是购房者——某项目验资门槛从500万跳涨到2000万，把改善群体直接挡在门外。
为破解成本困局，上海摸索出新的“接盘”模式：国企先通过协议拿地，再通过上海联交所挂牌引入合作方。虹口北外滩项目在拿地三个月后，就挂出“寻求股权合作”公告，要求合作方“具备豪宅操盘经验”。此前的前滩润璟项目由陆家嘴集团联合华润开发，保利外滩序BUND45则集结了三家国企。这种“政府定菜谱、国企买菜、民企炒菜”的模式，试图兼顾效率与市场活力。
讽刺的是，看似精妙的双轨制，正在制造新的矛盾。徐汇滨江某高端项目因缩减配套遭业主维权，控诉书直指“协议出让绑架产品品质”；而公开市场青浦地块因利润薄无人问津，被迫二次挂牌。更深远的影响在于价格信号扭曲——内环天价地王反复刺激市场神经，某中介朋友圈刷屏“静安寺破16万！再不买永远踏空”，刚需客恐慌性涌入五大新城。
当协议出让占比从2023年的24.7%飙升至2025年的66.2%，我们不得不思考：效率至上的旧改模式，会否让上海陷入“豪宅围城”？当城市更新变成巨头们的定制游戏，那些承载市井烟火的石库门、老厂房，会不会在资本裹挟下异化为奢侈品橱窗？而普通购房者为效率付出的溢价成本，又由谁来计量？
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